Družstevní byt: co byste měli vědět, než si ho pořídíte

You are here:
Co je vlastně družstevní byt a jaké jsou výhody a nevýhody pořízení družstevního bytu? Pojďme se společně podrobně podívat na to, jak si pořídit družstevní byt, jak nákup družstevního bytu financovat nebo jak družstevní byt pronajmout.

Levnější bydlení, dobrá investice nebo jen nouzové řešení? Co je vlastně družstevní byt a jaké jsou výhody a nevýhody pořízení družstevního bytu? Pojďme se společně podrobně podívat na to, jak si pořídit družstevní byt, jak nákup družstevního bytu financovat nebo jak družstevní byt pronajmout.

Pro začátek je dobré si uvědomit, že koupí družstevního bytu se tak docela nestáváte majitelem nemovitosti. Stáváte se pouze podílníkem v družstvu, které spravuje daný dům. V katastru proto své jméno nenajdete. Výhodou družstevního bydlení je nižší cena za pořízení bytu, osvobození od daně z nemovitosti nebo případná možnost převodu do osobního vlastnictví. Nevýhodou je složitější financování úvěrem.

+ Výhody družstevního bytu 

  • nižší pořizovací cena než při koupi bytu v osobním vlastnictví,
  • když vlastníte družstevní byt, tak neplatíte každoroční daň z nemovitosti,
  • družstevní byt lze podnajímat,
  • pravděpodobná úspora při hromadném odběru energií celým družstvem,
  • lepší nabídky firem při opravách týkajících se všech bytových jednotek.

Nevýhody družstevního bytu

  • banky neposkytují hypotéku na družstevní byt, který nelze převést do OV
  • o možnosti převodu do osobního vlastnictví rozhoduje družstvo,
  • existuje riziko špatného hospodaření družstva (pouze ve výjimečných případech, v praxi naší realitní kanceláře jsme se s tím ještě nesetkali),
  • v případě podnájmu bytu platíte poplatek družstvu a to musí s podnájmem souhlasit

Co je to “anuita”?

Anuita u družstevních bytů představuje nesplacenou část úvěru, který byl často použit k financování výstavby domu. Je to dlouhodobý úvěr, který je rozdělen mezi jednotlivé byty. U starších bytů tak bývá často již splacen nebo jsou splátky velmi nízké. U nových bytů to mohou být i stovky tisíc korun. Byt s nesplacenou anuitou zpravidla nelze převést do osobního vlastnictví.

Je družstevní byt dobrá investice?

Zásadní otázkou je, zda existuje možnost převodu do osobního vlastnictví, o které vás informuje dané družstvo. V takovém případě je pořízení družstevního bytu většinou vhodnou investicí. Záleží však také na lokalitě a na stavu konkrétního bytu.

Družstevní byt má menší pořizovací náklady, můžete jej podnajímat a často v něm nejsou vysoké náklady na bydlení. Proto není potřeba se pořízení družstevního bytu obávat.

Na co si dát pozor před koupí družstevního bytu?

Ověřte si pečlivě, jak je na tom s hospodařením družstvo, pod které byt spadá. Můžete si od něj vyžádat i účetní závěrku, abyste se ujistili o správném nakládání se svěřenými byty a majetkem. Zjistíte v ní, kolik družstvo investuje do oprav, jaký má majetek, případně kolik a za co dluží. Projděte si také stanovy družstva, abyste zjistili, jestli je možné byt podnajímat a zda je možné převést jej do osobního vlastnictví. 

Lze na družstevní byt získat hypotéku?

Byty v družstevním vlastnictví jsou hůře financovatelné než byty v OV, i proto je jejich cena zpravidla nižší.

Pokud chcete financovat nákup družstevního bytu hypotékou, banka bude vyžadovat vklad svého zástavního práva, což u družstevních bytů není možné (majitelem je družstvo).

Jedinou možností je tak bance nabídnout jinou zástavu v podobě jiné nemovitosti nebo garanci, že uvedený byt lze nejpozději do jednoho roku převést do OV. V takovém případě můžete využít tzv. předhypoteční úvěr, který se po převodu bytu do OV změní na normální hypotéku. Pokud byt převést nelze a vy nemůžete poskytnout bance jinou zástavu, možností je využít účelový úvěr bez zajištění (případně stavební spoření).

Pokud chce klient koupi financovat hypotékou, vyžaduje banka vždy písemné potvrzení družstva, že souhlasí s převodem a že na bytě není dluh.  Toto potvrzení pak dokládá klient bance. Pro své klienty ho připravujeme v Galerii Realit se všemi náležitostmi.

I na družstevní byt můžete získat financování pomocí hypotéky. Většinou však výměnou za zástavu jiné nemovitosti nebo za potvrzení, že bude byt do roka převeden do osobního vlastnictví.

Jak probíhá převod družstevního bytu do osobního vlastnictví?

Záleží na konkrétních podmínkách družstva. Družstvo nemá povinnost souhlasit s převodem jednotek do vlastnictví, záleží na tom, jak hovoří Stanovy toho konkrétního družstva.

Proces převodu je finančně a časově náročný na přípravu, musí se zhotovit tzv. prohlášení vlastníka, který provází nový geometrický plán, aby se mohl celý objekt rozdělit na jednotky a ty následně vložit do katastru.

Dům s byty v družstevním vlastnictví lze chápat jako jednu nemovitost, která má jednoho vlastníka a tím je družstvo. Pokud družstvo souhlasí s převodem do vlastnictví, bude muset celý dům “rozkouskovat” na jednotky a ty individuálně zaevidovat na katastru, což je otázka několika měsíců práce a výdajů.

Kolik stojí převod družstevního bytu do osobního vlastnictví?

Družstvo většinou vyžaduje poplatek za převod, který souvisí s vyhotovením potřebných smluv. U většiny družstev se pohybuje kolem 6 000Kč.

Kateřina Zvonková, Jednatelka GR

Co radí makléř

“Pro své klienty běžně zprostředkováváme nákup družstevních bytů,“ říká Kateřina Zvonková z Galerie Realit. „Pečlivě vždy prověřujeme hospodaření družstva, ale obecně můžu říct, že nákup družstevního bytu je dobrou investicí, především pokud chcete byt podnajímat. Výhodou je nižší cena i osvobození od každoroční daně z nemovitosti. Doporučuji ale svěřit prodej do rukou zkušených makléřů, kteří umí poradit s převodem do osobního vlastnictví.”